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  • Writer's pictureMELISSA ATX

미국에서 집 살때 어떤 수수료들이 있나요?

안녕하세요. Melissa 입니다. 미국에서 집 사실때의 프로세스를 하시다보면 궁금한 것들이 많으시죠. 정리 좀 해 볼게요. 집을 살때 리얼터와 알맞은 집들을 둘러 보게 됩니다. Zillow 같은 부동산 사이트에 보시면 집집마다 나와 있는 가격들은 estimate 가격으로 zillow 가 예상하는 가격입니다. 집 가격이 결코 아니니 헷갈리지 마시구요, 이 해당 집의 전 매매 가격이나, 주변에 얼마에 팔리고 있는지 클로징 가격들은 모두 리얼터만 볼 수 있습니다. 그래서 집을 사고 싶으시다면 리얼터와 상의 하셔어 주변 시세 비교를 한 CMA 를 받아 보시고 OFFER 가격을 정하셔야 합니다.


OFFER - Contract sign - Earnest Money /Option Money - Option period (inspection) - Loan process - Title insurance - Pre closing - Closing 이 단계로 보통 평탄히 대출 끼고 간다면 한달의 프로세스가 필요합니다.



One - time closing cost fees

mortgate 를 받을 때 관련한 다양한 비용들이 있습니다. 보통 clsoing 비용으로 집 구매 가격의 3%~5% 정도가 여러 수수료로 들어가게 되는데 어떤 수수료들이 있는지 확인 하셔서 Lender 과 의사소통 하는데 있어서 도움이 되시길 바랍니다. -Appraisal fees 구매를 원하는 집의 대출을 받기 전 그 집에 대한 감정가를 산출 해야 합니다. 그 감정가에 따라 Lender은 LTV 를 산출하게 됩니다. 이 평가는 객관적인 제3자 (third party) 에 의해서 이루어져야 하며 일회성 수수료가 부과됩니다. 일반적으로 협상이 불가합니다. 감정가는 어느 지역에 사는지, 어느 정도의 크기인지에 따라 좌우됩니다. 그러나 보통 $300~$1,000 정도로 예상해 볼 수 있습니다. LTV (Loan to value ratio 계산법) 대출 대 가치 비율을 계산하는 방법 당신의 대출 대 가치 비율 또는 LTV는 보통 퍼센트로 표현됩니다. LTV 비율을 계산하려면, 대출 금액을 대출을 확보하는 자산의 평가된 가치로 나누세요. 예를 들어, 20만 달러에 집을 사고 싶다고 가정해 봅시다. 계약금 (20% Downpayment) 으로 4만 달러가 있다면, 16만 달러의 대출이 필요할 것이다. LTV는 대출 금액 16만 달러를 20만 달러, 즉 0.80 또는 80%로 나눈 금액이 될 것이다. 당신의 LTV는 부동산 가치의 80%입니다. LTV 비율은 원하는 집이나 차량을 살 여유가 있는지에 대한 하나의 지표가 될 수 있습니다. -Home inspection fee 집을 사려고 Offer 를 넣으셨으면 Option period 기간에 집에 하자가 있는지 구조적으로 안전한지 여부를 체크 하셔야 합니다. 이때 inspector 를 고용해야 하며 비용은 집의 크기에 따라 다릅니다. 보통 $400-$600 정도이며 수영장이 있으면 별도로 하셔야 하고 roof 가 너무 높아 inspector 이 올라가 체크하기가 어렵다면 전문 roofer 도 고용해야 합니다. -Credit report fee 대출 기관은 집 구매자의 신용 보고서를 조회하고 그들 자신의 위험 분석 모델을 사용하여 신용 위험을 결정하게 됩니다. 집 구매자의 신용 점수는 대출 금액과 이자율에 영향을 미칠 수 있습니다. 이때에 신용 점수에 영향을 미칠 수 있는 hard inquiry를 할 가능성이 높습니다. 신용 조회서부터 론 프로세스까지 20~30일 가량 소요 될 수 있으며 좀더 빠른 절차를 위해서는 offer 전 Pre-approved letter 를 받고 리얼터를 만나는 것이 중요합니다. 신용 보고서 수수료는 보고서당 $30-$100 사이일 수 있지만, 일부 대출 기관은 비용을 스스로 부담합니다. -Document preparation fee 대출 견적을 제공하는 데는 대출 기관의 시간과 돈이 듭니다. 이 수수료는 일반적으로 대출에 대한 관리 및 기타 비용을 포함합니다. 문서 준비 수수료는 일반적으로 $50-$100 이지만 대출 기관에 따라 다를 수 있습니다. -Loan origination fee 대출 개시 수수료는 대출 기관이 돈을 버는 주요 방법이기 때문에, 아마도 가장 큰 단일 마감 비용일 것이다. 대출 기관은 일반적으로 개시 수수료로 총 대출 금액의 1%를 청구합니다. 예를 들어, 만약 $100,000의 모기지를 받는다면, 수수료는 $1,000가 될 것이다. -Title fees 집을 살 때, 소유권은 판매자에서 구매자에게 양도되어야 하며, 이는 다양한 수수료를 초래할 수 있다. 예를 들어, 다른 사람이 부동산에 대한 클레임을 제기하지 않도록 부동산 기록을 검색하기 위해 소유권 회사에 소유권 검색 수수료를 지불해야 할 수도 있습니다. 또한 공공 기록의 문제가 되도록 부동산 구매를 기록하기 위해 지역 기록 사무소에 지불해야 할 수도 있습니다. 이 recording 요금은 사는 지역 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 대출 기관은 대출 금액을 보호하는 대출 기관의 소유권 보험을 구매하도록 요구할 수 있습니다. 구매자가 주택에 대한 재정적 투자를 보호하는 데 도움이 되는 소유자의 소유권 보험을 사고 싶을 수도 있습니다. -Taxes 마감 시 지불하는 정확한 세금은 어디에 사는지에 따라 다릅니다. 재산세는 보통 미리 지불되므로, 판매자가 구매자에게 클로징시 지불해야 할 수도 있습니다. 어느 시점에 집을 사는지에 따라 상이 할 수 있으니 꼭 확인 하셔야 합니다. 또한 정부가 재산에 대한 소유권 양도에 부과하는 세금에 직면할 수 있습니다. Transfer taxes 는 주와 지방 자치 단체에 따라 다르며, 계약에 따라 구매자와 판매자 간에 분할될 수 있습니다. -Other prtential fees 다음은 집을 살 때 발생할 수 있는 몇 가지 추가 요금입니다. Title search 소유권 검색 — 마감 전에, 변호사 또는 소유권 회사는 부동산에 대한 유치권이나 판결이 없는지 확인하기 위해 소유권 검색을 수행할 것이다. 제목 검색은 제목이 명확하고 판매자가 합법적으로 부동산 소유권을 당신에게 양도할 수 있도록 합니다. Earnest Money — 주택에 대한 제안을 할 때, 당신은 일반적으로 판매자에게 당신이 부동산을 사는 것에 대해 진지하다는 것을 보여주기 위해 진지한 돈을 내려놓을 것입니다. 판매에서 물러나면, 판매자는 이 보증금을 보관할 수 있습니다. 주택 판매 가격의 1%에서 3% 사이를 지불할 것으로 예상할 수 있습니다. 이 돈은 계약금으로 생각 하시면 됩니다. option period 내에 계약 취소시 환불이 가능하지만 그 이후에는 환불이 불가합니다. 여기에 따른 option peroid money 가 있는데 구매자가 의사 결정할 시간을 버는데 쓰이게 됩니다. 이 기간은 보통 3~5일 정도로 inspection 하는 기간이며 이 금액 역시 클로징때에는 집 가격에 포함 됩니다. 그러나 option period 기간내에 계약 취소를 할 경우 환불이 불가합니다. Application Fee — 일부 대출 기관은 최대 500달러의 일회성 신청 수수료를 부과합니다. 그러나, 이것은 보편적 수수료가 아니므로 신청 수수료를 부과하지 않는 대출 기관을 찾기 위해 둘러보는 것이 좋습니다. Discount points — 모기지 포인트는 이자율을 낮추기 위해 지불하는 선불 수수료입니다. 최근 Buyer Market 으로 인해 Seller 가 제공하는 Buy down 도 있을 수 있고 buyer 이 일정 이자율을 포인트로 구매할 수도 있습니다. 포인트 구매는 대출 기관과 상의해 보셔야 합니다. 모든 할인 포인트는 대출 견적 및 Closing Disclousre 에 설명되어 있습니다.



Ongoing fees

-Interest 이자는 대출 기관으로부터 돈을 빌리기 위해 지불하는 비용입니다. 구매자의 이자율은 대출 과정에서 수천 달러의 비용이 들 수 있으므로, 그것이 무엇인지 이해하는 것이 중요합니다. 고정 금리 모기지는 대출 기간 내내 동일한 금리를 가지고 있다. 변동금리 모기지는 시간이 지남에 따라 바뀔 수 있다. 변동 금리 모기지의 일반적인 예는 ARM 또는 조정 금리 모기지이다. 이러한 모기지는 일반적으로 처음 몇 년 동안 매우 낮은 이자로 시작되며, 종종 고정 금리 모기지보다 더 낮다. 입문 기간이 끝나면, 이자가 증가할 수 있다. 입문 기간 이후의 이자율은 종종 외부 지수와 관련이 있기 때문에, 이자도 하락할 수 있다. ARM은 입문 기간이 만료된 후 이자율이 얼마나 높거나 낮을 수 있는지에 대한 제한이 있을 수 있으므로, 작은 글씨를 주의 깊게 읽으십시오. 신용 점수, 계약금 및 대출 유형과 같이 많은 요인이 모기지에 지불할 비율에 영향을 미칠 수 있습니다. -Property taxes 많은 곳에서 당신이 소유한 부동산에 대해 재산세를 내야 합니다. 재산세는 일반적으로 지역 수준에서 설정되며 종종 매년 지불해야 하지만, 일부 장소는 일년 내내 지불을 나눕니다. 구매하기 전에, 매년 감당할 수 있는지 확인하기 위해 재산세로 얼마를 지불할지 확인하는 것이 좋습니다. -Private mortgate insurance (PMI) 계약금이 주택 구매 가격의 20% 미만인 경우, 대출에 대한 지불을 중단할 경우 대출 기관을 보호하기 위한 개인 모기지 보험에 가입해야 할 수도 있습니다. 이것은 보통 계속 내야하는 요금이지만, 집의 20% 이상을 지불한 후에 취소할 수 있습니다. -HOA (Home owners assoiciation) fees 일부 지역 사회, 특히 콘도와 타운 하우스가 있는 지역 사회는 공용 구역과 건물의 유지 보수 비용을 지불하는 데 도움이 되는 주택 소유자 협회에 가입해야 합니다. 모기지 대출 기관은 대출 견적서에 HOA 수수료를 기재할 수 있습니다. 미국에 따라 인구 조사, 일반적인 콘도 협회 수수료는 한 달에 200달러이지만 부동산마다 상이합니다.



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